Pronunce B&B

Condominio Fisco

LE PRONUNCE CHE SALVANO IL B&B…
1.Servitù atipica – La clausola del regolamento di condominio che limita l’uso della proprietà privata vietando le attività di affittacamere o B&B rientra nella tipologia delle servitù atipiche e, per essere opponibile ai terzi acquirenti, va trascritta con l’indicazione in una apposita nota distinta dall’atto di acquisto. L’opponibilità di simili clausole limitative della proprietà non deriva quindi dalla trascrizione del regolamento, ma da quella delle clausole costitutive della servitù(Cassazione, sentenza 6769 del 18 marzo 2018)

2.Locazioni brevi – Il bed & breakfast o l’Airbnb sono forme di locazione breve non identificabili con la destinazione di singole unità immobiliari a pubblico esercizio con finalità ricettive vietate dal regolamento: locanda, pensione, albergo e affittacamere non hanno nulla a che vedere con l’attività di B&B, dove ci si limita a concedere in locazione l’immobile sito nel condominio, seppur per un periodo transitorio (Tribunale Milano, sentenza dell’8 maggio 2018)

3.Divieti precisi – La clausola del regolamento condominiale che vieta «di destinare i locali a uso diverso di privata civile abitazione», «nonchè di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o di albergo» non integra un divieto assoluto ad adibire i singoli vani a uso diverso da quello di privata abitazione. È consentito il ricorso a locazioni per brevi periodi o saltuarie (Cassazione, sentenza 22711 del 28 settembre 2017)

4.No all’autorizzazione – Si può trasformare il proprio appartamento in un bed & breakfast o in un’attività di affittacamere senza dover chiedere l’autorizzazione al condominio, purché il regolamento non contenga un esplicito e chiaro divieto. Il regolamento che vieta ai condomini un uso dell’immobile rumoroso o tale da turbare la tranquillità non basta a impedire l’apertura di un B&B o di un affittacamere. Conclusioni in linea con il diritto di fare della propria casa l’uso che si vuole (Tribunale Roma, sentenza 18557 del 7 ottobre 2016)

…E QUELLE CHE LO VIETANO
1.Cambio di destinazione – L’attività di bed & breakfast ha nella sostanza natura alberghiera ed è in contrasto con la clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevede che gli appartamenti debbano essere destinati a uso di abitazione civile. L’esercizio del B&B contrasta con la norma del regolamento contrattuale per cui gli appartamenti devono essere venduti o locati solo a persone di «moralità ineccepibile»: la locazione saltuaria rende impossibile il controllo (Tribunale di Milano, sentenza 11784 del 22 novembre 2018)

2.Disturbo del riposo – I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari contenuti nel regolamento possono essere espressi elencando le attività vietate o indicando i pregiudizi da evitare. Il giudice deve muoversi dal tenore letterale delle clausole, non tralasciando di esaminare la finalità dei divieti. Per il B&B, si intende evitare l’ingresso in condominio di estranei che disturbino la tranquillità e il riposo (Tribunale Roma, sentenza 18494 del 29 settembre 2018)

3.Violazioni del passato – Se lo svolgimento dell’attività di affittacamere è vietata dal regolamento contrattuale, resta vietata a prescindere dall’epoca del regolamento condominiale e dal rinnovato contesto socio-economico, salvo non intervenga una modifica al regolamento condominiale stesso. Né rileva la condotta contraria al regolamento tenuta da altri condomini in passato(Cassazione, sentenza 109 del 7 gennaio 2016)

4. Come un albergo – L’attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile – per contrasto con l’uso abitativo – a quella alberghiera e anche a quella di affittacamere. Tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed & breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell’immobile a uso abitativo. Questi esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo (Cassazione, ordinanza 704 del 16 gennaio 2015)


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