Disdetta del contratto di locazione anticipata

Casa Condominio Fisco

Che succede se il locatore non rispetta i patti:

Nel caso di contratto di locazione 6+6, se il locatore sgombra l’immobile alla prima scadenza per destinarlo ad attività artigianale, che succede se dopo 8 mesi il locale è chiuso?

Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile, infatti, la data di scadenza è indicata dal contratto stesso. Tuttavia, se il locatore o il conduttore volessero interrompere anticipatamente il contratto, la legge prevede alcune possibilità per entrambe le parti, anche se le regole sono leggermente diverse (molto più agevoli per il conduttore).

Il locatore, generalmente, ha meno margine di manovra per la disdetta del contratto di locazione anticipata. Può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili a uso abitativo. I mesi diventano invece 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.

In ogni caso il locatore potrebbe essersi riservato ai sensi dell’art. 1612 del codice civile la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata. In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Il recesso del locatore alla prima scadenza

Va anche detto inoltre che alla prima scadenza il recesso del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dalla legge. Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:

  • intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l’intento rescissorio (Cass. n. 13199/2012).

Che succede se il locatore non rispetta i patti

Se il locatore motiva la disdetta anticipata del contratto di locazione per dedicare l’immobile ad attività artigianale, ha sei mesi di tempo per il locale riscattato all’attività di interesse. In caso non rispetti i tempi, il conduttore può richiedere il ripristino del contratto (salvo alcuni casi specifici).

In alternativa, il locatore è tenuto a risarcire i danni al conduttore in misura non superiore a 48 mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre all’indennità di avviamento. Inoltre, il giudice ordina al locatore il pagamento di una somma che può variare tra 258,23 a 1.032,91 euro da devolvere al Comune di appartenenza dell’immobile.

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