Autoriduzione del canone di locazione a uso abitativo

Casa Fisco

Cosa dice la Cassazione:

Con la sentenza 23637/2019, la Cassazione è intervenuta in merito all’autoriduzione del canone di locazione a uso abitativo. Vediamo quanto specificato.

Nel dettaglio, con la sentenza 23637/2019, la Cassazione ha stabilito che l’inquilino che ha provveduto a un’autoriduzione del canone di locazione a uso abitativo nel 2012-2013, come prevedeva il Dlgs 431/2011, deve restituire tutto l’importo perché quella norma è stata dichiarata incostituzionale nel 2014. Non importa che il contratto di affitto non sia stato registrato.

Il caso fa riferimento a una società proprietaria dell’immobile che aveva effettuato la registrazione del contratto solo per il 2010. Nei due anni successivi era stato l’inquilino a provvedere direttamente, applicando contestualmente un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale, così come previsto dal Dlgs 431/2011.

Ma la Cassazione ha ritenuto illecita questa scelta, facendo riferimento all’articolo 1, comma 346, della legge 311/2004, che stabilisce la nullità del contratto solo nel caso di mancata o tardiva registrazione.

L’inquilino ha fatto presente che il Dl 47/2014 ha salvato gli effetti e i rapporti giuridici sorti fino a tutto il 2015 e che in ogni caso non avrebbe dovuto essere considerato inadempiente, dal momento che all’epoca si era solo uniformato alla norma vigente. Ma la Cassazione ha ricordato la sentenza n. 87/2017 della Consulta che aveva salvato l’ultima norma tampone che, secondo la Consulta, non aveva eluso quanto determinato dalla sentenza 50/2014, in quanto aveva stabilito un canone forfettario pari al triplo della rendita catastale. Però, secondo la Cassazione, quella sentenza aveva stabilito l’importo di un’indennità per l’occupazione senza titolo dell’immobile, conseguente alla nullità del contratto.

Per la Cassazione nel caso in esame non si tratta di nullità, ma di risoluzione per inadempimento contrattuale legata al mancato pagamento dei canoni pattuiti, posto che la norma che autorizzava l’autoriduzione era stata cancellata dall’ordinamento e che era avvenuta la registrazione tardiva (e sanante) del contratto stesso da parte del locatore.

Non si tratta dunque di un’occupazione senza titolo, ma di un semplice inadempimento per il quale già la Corte di appello aveva chiesto la restituzione del canone mancante.

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